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在东亚密集高耸的单元房的城市环境中,日本可以算得上是“清流”,大多数地区没有高耸密集的单元楼房,取而代之的是一栋栋名叫“一户建”的独栋住宅。


日本住宅自有率在近十多年来一直维持在60%左右,而“一户建”则是个人持有住宅的主体。独栋、庭院加草坪的生活,成为许多中国人对日本人生活的最初想象。



今天的文章就来了解一下,日本人为什么都钟爱于“一户建”。


1

要致富,先盖楼




二战后,日本主要城市的中心区被移平,空无一物。在当时的日本东京,平民只能从废墟上捡木料来搭建临时木屋遮风挡雨。


一片焦土下的东京下町


当然大轰炸之后也并不是所有人都愁眉苦脸的,远郊的居民就挺淡定,因为他们手上有房。那些战前地理位置偏远的房子,意外在大轰炸中幸存下来,成为了当时的紧俏货。在战后日本人流移失所的大混乱中,一大批浑水摸鱼的“包租公”和“包租婆”依靠坐地起价的房屋租金,过上不错的生活。


在废墟中寻找材料


但是租房市场的混乱很快引起社会的不满,日本政府在1946年颁布房租管制命令,限制房屋租金,并且颁布一系列保护租客的条款。


政策保护了租房者的权益,却压缩了出租者的获利空间,同时设置各种出租房屋的限制性条款。出租房屋赚不到钱,“包租婆”和“包租公”们内心大有不爽,想出的对策简单而粗暴——不租了。


索性直接住船上好了


就这样,日本房屋租赁市场房源越来越少,但是人民住房的需求却在不断上升,而且很多民众还住在简陋的木板房中。


于是50年代初期,日本接连颁布两条法律:《住房金融公库法》和《公营住房法》,勒紧裤腰带来解决住房问题。


后一部法律规定没钱的居民由政府提供公租房,日本政府开始拨款抓紧建设日本特色“廉租房”;而最重要的则是前一部法律,政府成立金融公库,给手头富余的居民提供贷款,让他们可以自己盖房,这一部法律在此后数十年时间里,提高日本房屋自有率,各种小户独栋开始拔地而起。


有了自己的房子,一家人就能整整齐齐了


进入六十年代,日本经济腾飞,日本钢铁建材等产量不断上升。手头有点钱的日本人终于可以大刀阔斧地提高居住水平。日本政府在1965年提出“住房建设五年计划”,并提出“一家一套,一人一室”,既建公租房,又要建独栋,两手都要抓,两手都要硬。


一套一套又一套


独门别墅“一户建”成为住房政策的扶持重点,日本还专门建立一个名叫地方住房供给公社的机构,划拨大量资金专门负责抓住房建设。从此,被称为“一户建”的独栋在日本成为个人所有住房的代名词。


不过随着人口的集中,也越来越拥挤了


由一个小院加停车场、部分私有道路,2至3层的木造小楼构成,面积约在100平米到300平米之间。拥有它意味着人生的圆满和成功!

日本的一户建大多2,3层,有的很有传统文化气息。

像这上面的和式的,有些年头了。

一般带个小院子可以停车。

这个算狭窄空间的利用吧。

不少家庭门口种植了花花草草的,但日本的罗汉松特别给人留下深刻印象。

我们国内不常见这种罗汉松。

别看房子小,不带重样的。而且四周非常干净。

这个有点北欧风了,年头较近。

西洋风的一户建。

小编最喜欢的就是这种结合传统风格的一户建。

较为富裕家庭的一户建。

起码是昭和年代的。

这上面的则为普通。

一栋栋独门别墅遍地开花,从城郊向市中心延伸,战争的废墟被大片居民区取代。


然而随着一块块土地被占据,在东京等大城市终于开始出现局部用地紧张的问题。


在很早的时候就已经开始设想海上城市,拓展东京的发展空间了


2

人多地少也要建独栋




日本在70年代末人口早已经达到1.16亿,日本社会都一致担忧如果每个人都住这种“一户建”的独门别墅,那么全日本都将会陷入土地危机。人口大爆炸和国土大沦丧的论调甚嚣于各路媒体,这种焦虑却意外地刺激房地产市场“早买早赚”的投机心理,房地产价格暴涨,酿成了“泡沫经济”


直上云霄


但是这并没有影响日本人建设“一户建”热情,原因在于日本人口分布严重不平衡。


战后日本仅仅用了23年的时间就将城市化率提高到72%,乡间土地大量被闲置。城市人口的分布也是极为不均衡。人口主要集中在两大区域:第一个是东京都市圈,坐拥超过3700万人,占据日本全国总人口三分之一左右;第二则是关西的近畿地区(大阪、京都和神户等地区),拥有超过2000多万人。


高度集中在关东、关西,北九州也是一个人口中心


这意味着日本全国一半以上的人口都集中在10%左右的国土。剩下的大部分国土除了用于必要的农业等经营活动以外,用来给不到一半的人口建独栋是足够的。


如果在东京买不起,周边可以试试


房市泡沫中的高房价迫使工薪阶层搬离市中心,这些人也包括大量破产的楼市投机者们。这个趋势泡沫经济之后,日本政府也抓住这个趋势,推出城市副中心建设和完善轨道交通的战略,市中心密集的居住人口被有效疏散。大城市周边区县成为新的“一户建”住宅用地,相对充足的土地供应和严格的房价监管政策也使得房价趋于平稳。


平稳到让人绝望


而对于那10%左右的人口密集区而言,泡沫经济也没有改变“一户建”遍地的格局,反而在一定程度上优化了日本大城市中心区居住格局。


另外,日本多地震的基本国情也成为日本人热衷于建设和购买“一户建”。


普遍攻击下,哪种房子更安全呢


尽管在上个世纪针对“一户建”的质疑甚嚣尘上,但是日本人无一例外选择兴建和居住低层楼房。一户建多数都是木板或者一些轻型建材搭建而成,真遇到地震,房屋建材掉下来也砸不死人,整个房屋往往如同一个完整箱体。


日本在这方面是绝对的行家


驻日美军一度形象地戏称日本的“一户建”是“用木板和纸糊成的狗窝”,而正是这种日本特色的“狗窝”式建筑在多次地震中“屡建奇功”。在2011年东日本大地震中,全世界通过媒体拍摄镜头,亲眼目睹海啸将一栋“一户建”平推百米而不散架,大有风雨不惧的架势。


震不倒的一户建


3

买不起房真焦虑




但是和很多中国人想得不一样,住进“一户建”也并非意味着住进别墅,它更像一个折叠的单元房,大多“一户建”的住房面积其实低于一百平。而且面对人多地少的问题,日本人将楼间距一再缩小,这导致日本居民区的公共道路大多十分狭窄,难以通车,出行不便。但是就是这样的房子,当它被赋予不一样的象征意义时,就变得与众不同。


所以日本建筑师也很擅长对这种极限空间的操作…


90年代,《樱桃小丸子》和《蜡笔小新》风靡亚洲,这两部动漫描绘了典型的日本家庭生活,住一户建,前有庭院,后有花园。“一户建”成为中产阶级生活的标志。拥有自己的“一户建”住房则被日本社会视为青年向成家立业的中产阶级过渡的标志。


小丸子家 


在日本经济高速发展时期,成为中产阶级,在一家企业拼命的干活,然后按照“年功序列”缓慢升职加薪,按部就班就可以过着舒适生活。而舒适生活则是以一栋“一户建”为标志的,正如现在中国中产阶级追求的大落地窗高层住宅。


幸福的样子


所以,小新的爸爸背负三十多年的房贷也要买房。


但是泡沫经济破灭之后,日本年轻一代对“一户建”却开始失去了兴趣。如今哪怕是30岁以上的理应成家立业的日本人,持有房子的比例也一直下降到10%,自建平房的比例则更低。有人认为,泡沫经济让许多年轻群体父母倾家荡产,这给小年轻们留下心理阴影;另外,年轻一代更愿意把钱拿去提高生活品质等等。


这种比较便宜


但说到头来,最根本的原因还是没钱。


日本社会盛行的终身雇佣和论资排辈,年老的员工长期占据企业中高层岗位,挤占年轻人的上升空间。年轻人缺少发展机会,也没有上升空间,长期处于职业底层,收入微薄。进而不敢买房,不敢结婚,婚育率持续下降,这又反过来加剧老龄化问题。


有些年轻人有高学历也找不到好工作


日本政客当然也明白,年轻群体长期受到压制,生活飘忽不定,也在危害科技创新这个日本的立国之本。


但是,银发长者们已经闲暇,平时热衷政治投票,是政党选举的都在争夺的票仓,历届日本政府都不敢轻易得罪。表面上看来,近年来日本政坛都在积极解决老龄化问题,但其前提还是维护年老者的利益,对年轻人积极性的保护不足,最终还是难以成功。


这让年轻人心灰意冷。既然进入社会拼搏也不能拥有父辈的中产生活,倒还不如在家啃老。



进入21世纪,日本年轻群体跟父母居住的比例不断提高,而且增速更快。因为买不起自己的住房,2010年以后,30岁左右的年轻群体住在父母家的比例达到三分之一左右。而20岁结婚的人群当中有五分之一依然住在父母家。甚至还出现多年未离开家的“蛰居族”。


买房成家这一社会观念逐渐被买不起房的现实击碎。这个时候多世代“一户建”应运而生,这可以说是升级版的“一户建”。曾经成年后要搬出家门,独立生活的观念,在老龄化冲击下,逐渐瓦解。


 

无论住房自有率如何下降,日本自有住房率维持在高位,并且“一户建”作为一个中产阶层的标志地位依然没有丝毫减弱。“一户建”作为标准日式生活的象征,它记录着日本的经济崛起,同时也因为越来越高的空置率,“一户建”也成为日本老龄化之后人口衰落的写照。


那中国是否有日本这样的一户建呢?知乎上有关于中国一户建的疑问:


为什么中国很少有美国那种house或日本的一户建?

中国有机会住上一户建吗?


观点一:

一、政策

因为别墅类房地产开发为禁止用地项目,别墅在中国是极少数富人才能拥有的 品。


二、地少人多是谎言
有人宣称中国地少人多不适合别墅,“人人都有大房子不现实“。实际上中美日人口密度分别为139.6,34.2,337.1(人/平方公里),如果说美国那种动辄带上百平米绿地的house在中国不现实的话,那为什么日本普通人都能住起的一户建在中国成为奢侈品了呢。(有人说中国要保持耕地,且西部很多地方不宜居住,这些不细算了,只说一点日本多山森林覆盖率67%(中国17%),你要去除中国三分之二的可居住面积,日本起码也要去三分之二。)


一户建我觉得应该称它为民居而不是高高在上的别墅,一般占地较少约60-100平米,建筑面积一般100-150平米,价格一般240万-400万人民币约为日本一户家庭6-9年的收入。


举例栗子,面积近9万平方公里接近韩国、浙江,人口仅159万的鄂尔多斯市的新区也全是高层住宅,而且房价能涨到3万。所以地少人多并不是中国的房价贵,鸽子笼的根本原因。我想应该从供求关系来对比。


三、一户建浪费土地么?
以下是常见的建筑的容积率。

我们算一下一户建的容积率,50%的土地拿来修路绿化等公共设施应该绰绰有余,那么容积率盖两层是1,盖三层是1.5,相当于多层或小高层的占地。那么在现在的小城市或大中城市的郊区完全可以用一户建来替代多层或小高层。大中城市的核心区还是得高层,美日也是如此。

四、扭曲的供应
房子是贬值的,土地才值钱。日本土地私有,你可以随便找个地主购买土地后可以找开发商设计建设,开发商也就赚个施工费。中国是城乡二元结构土地也是,集体土地包括宅基地禁止买卖,只能通过征收后由开发商建好后进入市场,本质上垄断了土地供应,人为造成了供不应求的假象。2013年全国土地出让收入总金额达4.1万亿元,房产商动辄几百上千亿的身家,谁获益一看便知。
重庆的地票,让农民与开发商直接对接,减少了一个二道贩子,效果很明显,增加了农民的收入增加了土地供给,所以重庆的房价低。如果再把开发商这个环节去掉,让农民和最终消费者直接对接,那就更好了。当然想象日本的一户建还需要政府的许可,并进行规划和道路等基础设施的建设,可以收取农民和购房者一定的税金。


但是让既得利益集团主动吐出嘴里的肉,想想也不可能。所以土地制度、户籍制度的改革估计不会有本质上的变化。



观点二:


台湾和日本土地私有制,然后又因为天天地震,所以在抗震技术不好之前,很少有高层小区,小楼非常的普遍。台湾叫做「透天厝」,日本叫做「一户建」,我之前在想,台湾和日本这种地震岛,仅有的一点平地又挤满了人,竟然还能住小楼??不过后来我了解了一下,台湾和日本的这种小楼,跟美加澳的差距是非常巨大的,很多小楼其实就是楼下50平米,二楼50平米,实际上并不大。


当然,台湾和日本已经代表了水稻区人口+耕地非常拥挤的状态了。台日说明了这种可能性。


不过,新趋势是,台湾和日本的年轻人对购买郊区小楼的兴趣逐年降低,持续流向市区高层公寓,也就是「都心回归」,在日本尤为明显。因为小楼占有土地,综合来说交的税比较多,作为遗产继承的时候还要再被敲一笔,然后由于密度较低,周边生活机能也不如住大楼。(这个也要看具体地段)


俄国人是另一种,他们平时的住宅跟中国大陆的风格一模一样,莫斯科的那些住宅楼,看上去跟北京几乎分辨不出区别。「塔楼」「板楼」全都一样。但是俄国人还有另一种房子叫做Dacha,是郊外的小楼,用来度假。1/4的城市人口有Dacha。那种Dacha,比台日的小楼会大一些,但因为不是用来平时起居的,很多看上去都很简陋。


大陆商品化之后的住宅格局,基本上跟香港非常像。很多土地直接用于种树、郊外公园,或者荒着,而不会盖任何的楼。


观点三:

以现状来说,可以有机会住上——要么非常有钱(大城市近郊),要么就是享受不到美国加拿大那种城乡体系服务(远郊,距离市中心直线50公里以上)。以未来的预测来说,完全没机会住上了——城市集中化效应越来越明显,孤零零被甩出去就等于享受不到市政服务了。


是土地的问题吗?压根不是。容积率怎么算?假定建筑面积6000平米,土地使用面积10000平米,6000除以10000,容积率就是0.6。其实很简单很明确对吧?里面猫腻大了。对于开发商来说,最好容积率是5,而且越高越好,建面6000,土地使用面积1200,加上道路绿化45%,土面1700平米就够了。0.6容积率的房子就算卖到两万一平米,6000平米也才1.2亿,购买土地的可能都楼面地价5、6000一平米了,土地一万平米就是六千万,加上各种税费、贷款成本、建安成本,1.2亿的利润可能连5个点都没有,说不定还要赔。哪个建商会干这种事?容积率越低,要么单价高,要么拿地、建筑、税费贷的成本都要低,否则赚不到钱。


看到没有?不是不愿意盖低容积率的房子,而是盖了以后不赚钱,一个好的地产项目里面可以推一定比例的低容作为宣传,但是真正赚钱的就未必是独栋或连排了。


加拿大拿块地很简单,一块十英亩的农田,合60市亩,万锦北边早五年前一百多万加币就能拿下来,算它600万人民币,一亩十万人民币,白送一样。花两三年转土地性质(改zoning),农地改工商难,但是改成住宅很容易,市议会一般不会折腾人,中间持有成本差不多也就是一年两万加币左右(如果自己没贷款的话)。如果不改也没关系,十英亩农田,可以拿一英亩的面积出来盖两栋房子,一栋住人,一栋存农业设备(简单来说,就是可以通电通水,但是不能拿来住人),面积最高1:1,也就是说,住宅所能使用的土地面积可以达到一市亩(具体算法是,一英亩等于六市亩,对半的面积也就是三市亩拿来盖住宅,住宅使用的土地面积是总用地面积的三分之一到一半,具体要看市政府要求,三市亩的三分之一就是一市亩666平米,房屋地基可以打到20×33,说句不客气的,一楼可以改成整个的篮球场了)。剩余的两市亩是拿来当作露天停车场和前后院的,绿化率是67%,就问你怕不怕?这边自己请建筑公司从测量设计到申请许可到建完(含基础装修),平均是一平方英尺一百二十加币,上不封顶,六千平尺的Bungalows盖完也就七十几万加币,600平米的独栋在上海闵行你能找到售价在一千万左右的?就算有也得是江苏移动欢迎您了……


中国不是没有土地,哪怕是保了耕地红线,也能保证有充足的土地供应——问题在于,基建、道路、和配套跟不上。成都青白江下面一个村子,2013年有上千的人口。搁在加拿大够一个中等规模小镇的人口了,但是没有超市没有加油站没有学校三件套没有消防站,只有一个派出所一个村政府一个卫生所。水电气通了,但是不通县道,只有乡道。很多基建下不去,落在区县里就下不去,真是这样。


说到底一句话,中国的农村和城市是割裂的,相对而言,加拿大美国的城乡很密切。一个是点状辐射出去,一个是铺大饼铺开。并不是说点状不如铺大饼,点状的优势在于规模效应非常强这样就很容易低成本做好市政服务,铺大饼在于老百姓自由度高但是服务成本高。这个是没有绝对的优劣,只能说,居民更适应哪种居住方式而已。我两者都能适应。


观点四:

我认为很有希望。但是这取决于公路建设,汽车普及和基础设施的更新。

如果你去过美国,你就应该知道,所谓地广人稀是啥意思,房屋是普遍分布在一个非常大的区域的。但是美式别墅和中国农村的区别在哪?就上面那三点,路,车,和设施。


电:

中国的农村,90年代以后才普及高负荷电路,以前的电网基本只够点个灯看个电视,冰箱空调用不起也用不了,全村一起用的结果就是故障。不要说农村了,00-10年那会夏天大家一开空调,县城的电网都不堪重负,农村啥情况你自己想想?停电那简直是家常便饭,我13年跟着大学生村官混暑期实践的时候,镇里还会偶尔停电。


水:

我敢说今天中国还有很多很多的农村没通自来水,90%以上的农村没有下水管道。我奶奶家那边,所谓自来水是往水井里加个电泵,然后用大缸储水。至于下水管道,不存在的。洗衣洗菜的污水都是直排门口的小溪。所以抽水马桶也别想了,就是蹲的露天厕所。淋浴洗澡?想太多,自己烧锅水用澡盆子慢慢搓吧。


道路:

截至2013年,99.70%的建制村通了公路。

“在2018年5月31日,交通运输部印发交通运输脱贫攻坚三年行动计划(2018—2020年),明确指出到2020年实现贫困地区国家高速公路主线的基本贯通,具备条件的县城需要通二级及以上的公路,确保到2019年年底要实现具备条件的乡镇及建制村的道路硬化。“


看见没,2019年底仅仅是有条件地方的要搞道路硬化。何谓道路硬化?沥青或者水泥路才是硬化道路,其他的所谓公路不过是泥巴路,碎石子路,一到下雨天,画面太美不敢看。


而且这仅仅是通,一条路经过一个村子就叫通了,至于把路修到你家门口,开车直接回家?不存在的。


网:

你敢不敢相信,0几年那会,农村只能用小灵通?因为手机收不到信号。我2017年回奶奶家,手机信号好歹是有了,但是也只能打电话,连3G信号都没有,想玩吃鸡农药?不存在的!能看上网络小说你就谢天谢地吧。至于电脑,做好单机准备。我听说有些人家通了网,但是一户拉专线,成本感人,但也只是拨号上网,网速捉急,延迟爆炸,有时候还会有人打座机电话。2017年了,有人还往座机打电话!


车:

10年之前,很多农村没有公交车,你出门要不走路,要不骑个电瓶车。私家车?就算我乎这平均收入,有车率大概也很感人。农村的情况,咱们略过好吧?而且,想想上面那个道路情况?


其他设施:

比如说垃圾。我敢说中国70%的农村都没有专门的垃圾车定期收垃圾,生活垃圾往往就是门口一个坑,日积月累,多数生物质垃圾自己就降解了,剩下的每年烧一次?


想要过上美式别墅生活而不是中国农村生活,完全取决于你的基础设施。

大负载的水,电,天然气,网络,下水道,手机4G信号全覆盖,道路四通八达,像蜘蛛网一样,直接通到你家前门,每周定期收垃圾,道路有人维护清洁,下雪了有扫雪车,学区(没错,美国有学区)内的校车每天早上到你家门口接送孩子。然后,开车20分钟必定有大超市可以购买各种生活用品。


这里面每一条都意味着巨量的投资,高额的维护成本。与他们比起来,造个大房子的价值简直可以忽略不计。那些说什么中国地价贵,又是政府又是开发商什么的,都是胡扯。


至于教育,医疗,生活的便利,农村跟城市完全无法相比。你住大城市,跟美国人的生活没区别,你住农村,跟非洲人的生活也没区别。你想想是不是这个道理?一个没网没水,电力只够点灯,交通靠走,通讯靠吼的地方,没有学校,没有诊所,比非洲强在哪里了?


没有这些设施,农村的土地就是无效供给。连退休的人,像我爹,永远只是嘴上说,我要去农村建个别墅自己种菜吃,可是多年未见行动,毕竟洗澡得靠开水和澡盆子。


可是,一旦普及了这些基础设施,真的有人愿意挤在城里么?谁不想住大房子呢?可是前提是你得有现代生活的基本保障啊。


论搞基建,中国不行,那没有哪个国家行。我觉得东部沿海的农村已经有向美国农村进化的趋势了,谨慎看好吧。


观点五:

农村不基本上都是独栋吗?

至于说城里人。

你不可能一边要求住Downtown一边又要求有独栋别墅给你住。

哪来那么大的Downtown。

国内的“城区”就一巨型“Downtown”

你不可能一边享受Downtown带来的便利,一边要求Suburb的居住条件吧。

哪有这么美的事。


文 | 图南、知乎用户

本文转载自微信公众号“地球知识局”(ID:diqiuzhishiju)

原文首发于2019年1月28日,标题为《日本人多地少为什么还能一家一栋房?》

部分摘录知乎文章、工程客收集整理


 

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原文始发于微信公众号(工程客)

分类: 工程客

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